Baux à long terme : des avantages fiscaux pour céder le foncier

Outils privilégiés de la gestion du foncier, les baux sont très encadrés, en termes de clauses, de durée et de montant du fermage. Si la plupart des baux sont d’une durée de 9 ans avec tacite reconduction, il existe des baux dits de longue durée : 18 ans, 25 ans ou même de carrière, avec une durée de plus de 25 ans entre la date de signature et le départ en retraite.

Ces baux de longue durée offrent au preneur plus de stabilité, de visibilité sur son foncier. En contrepartie, le bailleur touche un loyer plus élevé. Il bénéficie également d’exonérations fiscales, sur l’impôt sur la fortune immobilière et lors de la transmission des biens fonciers.

Les biens donnés à bail à long terme peuvent être exonérés d’impôt sur la fortune immobilière. Cette exonération sera totale si le bail est donné à son conjoint ou à ses descendants et que le preneur utilise ce bien pour l’exercice de sa profession principale.

L’ancien seuil de 300 000 € doublé

Lors de la transmission à titre gratuit, donation ou succession, des exonérations partielles de droits de mutation à titre gratuit sont accordées sur les biens donnés à bail à long terme. Le seuil d’exonération dépend de la durée d’engagement du bénéficiaire à garder le bien.

La loi de finances 2025 a augmenté les seuils d’application pour les transmissions intervenant à compter du 15 février 2025, même si le bail a été conclu avant le 1er janvier 2025. L’ancien seuil de 300 000 € est porté à 600 000 €. Le seuil de 500 000 € est porté à 20 M€ pour un bien conservé plus de 18 ans.

L’exonération sera à concurrence de 75 % de la valeur du bien jusqu’à 600 000 € si le bien est conservé 5 ans. Elle sera jusqu’à 20 M€ pour une conservation pendant 18 ans.

L’exonération est à concurrence de 50 % pour des biens entre 600 000 et 20 M€ conservés 5 ans ou pour les biens au-delà de 20 M€.