Une résiliation du bail pour construction sous conditions

Si vous disposez d’un bail rural, en cas de vente du bien loué, vous bénéficiez d’un droit de préemption en tant que fermier. Mais attention, l’article L. 411-32 du Code rural permet au propriétaire de résilier le bail sur les terrains devenus constructibles notamment ceux classés en zone U d’un plan d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou en l’absence de ces documents avec l’autorisation du préfet. Cette procédure est utilisée lorsque le bailleur décide de changer l’affectation des terrains ou de les mettre en vente. Le propriétaire doit notifier la résiliation au fermier par exploit d’huissier (et non par lettre recommandée) et cette résiliation ne prend effet qu’un an après. Le fermier a le droit dans ce cas à des indemnités d’éviction calculées comme en matière d’expropriation.

Une fois le bail résilié, le fermier ne peut plus préempter et le propriétaire peut vendre librement. Le congé doit mentionner l’engagement du bailleur de changer ou de faire changer la destination des terrains dans les trois ans qui suivent la résiliation (article L. 411-32 alinéa 3). Dans un arrêt récent du 15 novembre 2023, la Cour de cassation a rappelé ce principe. « Les juges du fond doivent s’assurer que le cadre requis pour ce changement de destination est rempli, à savoir des parcelles incluses dans une zone U d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou alors, une autorisation du préfet, autorité administrative compétente en pareil cas, après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux », a indiqué la Cour de cassation.