L’évaluation des biens loués en cas de partage familial

« La décote des terres en présence d’un bail résulte de la réalité économique. En effet, des terres louées sont moins attractives que des terres libres, ainsi trouvent moins facilement preneur et à un prix moins élevé que des terres libres. Cette situation est identique pour un appartement », explique Charles-Alexandre Langlois, notaire à Vicq-sur-Nahon (Indre). « Il n’est pas possible de considérer que la décote est toujours de 30 %, elle peut être plus importante ou moindre suivant le montant du fermage, la durée du bail, le caractère renouvelable ou non du bail, et surtout la situation locative elle-même », poursuit le notaire. À titre d’exemple, en présence d’un bail de vingt-cinq ans, une cession en fin de bail sera beaucoup moins impactée qu’en présence d’un bail renouvelable à une société. Autrement dit, la décote est plus élevée si la fin de location est éloignée. Le bien loué atteint son meilleur prix au cours de la période propice à l’envoi d’un congé pour des terres susceptibles d’être rendues libres. Votre frère soulève la difficulté qu’en cas de vente il subirait une décote alors que vous-même, étant aussi le fermier, vendriez à un prix de terre libre donc sans décote. Toutefois, dans cette solution, vous perdriez l’exploitation des terres. Si vous vendez, comme votre frère, les terres, tout en gardant le bail, vous subirez aussi la décote. « En matière de partage amiable, il n’y a rien d’obligatoire sur le sujet et il s’agit d’une question d’entente », affirme Charles-Alexandre Langlois. Pour rappel, dans un partage judiciaire, les terres louées doivent être évaluées libres si elles sont attribuées à l’exploitant et avec une décote pour tout autre héritier. « En revanche, hors cadre judiciaire, en matière de vente et de préemption par le fermier, il y a lieu de tenir compte d’une décote par rapport à un tiers. »