« Le propriétaire doit entretenir le bien »

Pendant toute la durée du bail, le bailleur est tenu d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations nécessaires à une utilisation des immeubles conformément à leur destination, en application des articles 1719 et 1720 du Code civil et de l’article L.415-3 du Code rural. Et, notamment, cet article du Code rural précise que le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire. Le Code rural n’ayant pas défini les grosses réparations, on se réfère à la liste de l’article 606 du Code civil. Selon ce texte, on entend par grosses réparations celles afférentes aux gros murs, aux voûtes, au rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures. En réalité, l’article 606 n’énumère pas toutes les réparations incombant au propriétaire. Par ailleurs, selon l’article L.415-4 du Code rural, seules les réparations locatives ou de menu entretien qui ne sont pas dues à la vétusté, à la force majeure ou au vice de construction de la matière sont à la charge du fermier. Aussi en déduit-on que toutes les autres réparations, même si elles ne sont pas fixées par l’article 606 du Code civil, incombent au bailleur.

En cas de carence du propriétaire, le preneur est fondé à demander l’exécution forcée de l’obligation aux réparations. Il doit s’adresser au tribunal paritaire des baux ruraux. Le tribunal a le choix entre plusieurs solutions : condamner le bailleur, éventuellement sous astreinte, à effectuer les grosses réparations, ou bien autoriser le fermier à les effectuer aux frais du bailleur ou, enfin, ordonner l’exécution par un entrepreneur désigné par lui sous contrôle d’experts.