Habitation et terres forment un bail unique

,En matière de bail à ferme, le prix du bail est composé de plusieurs éléments que les parties doivent fixer distinctement : le loyer des bâtiments d’habitation, le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation. Cette distinction est purement financière, elle ne crée pas de baux distincts. Autrement dit, les bâtiments d’habitation ne font pas l’objet d’une location séparée.

Le fermier ne peut donc pas réclamer une séparation entre les deux. Si le bail se renouvelle, il se fait aux conditions antérieures, c’est-à-dire incluant la maison d’habitation et les terres de l’exploitation.

Par ailleurs, les agissements fautifs du fermier sont un motif de non- renouvellement du bail. Ils sont strictement énumérés à l’article L.411-53 du Code rural. La loi vise notamment le défaut de paiement des fermages et les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. S’agissant du fermage, la procédure doit suivre un formalisme rigoureux. Il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure. Le défaut de paiement peut concerner la totalité du fermage ou seulement une partie pour ceux qui règlent en deux échéances. Si le fermier ne s’est pas exécuté au terme de ce délai, le propriétaire peut agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.