Convertir le bail de neuf ans en bail à long terme

Selon l’article L.416-2 du Code rural, un bail rural peut, à tout moment, être converti par accord des parties en bail à long terme soit par transformation du bail initial, soit par conclusion d’un nouveau bail. A priori, cette conversion ne peut intervenir qu’avec le consentement du preneur. Mais cette liberté du fermier est toute relative puisque le texte précise que « lorsque cette conversion n’implique aucune autre modification des conditions du bail que l’allongement de sa durée et que le bailleur s’engage à ne demander aucune majoration du prix du bail en fonction de cette conversion, le refus du preneur le prive du bénéfice des dispositions des articles L.411-35 et L.411-46 ».

Autrement dit, si le fermier refuse, il ne pourra pas céder son bail en cours à son descendant ou à un conjoint, ni l’apporter à une société d’exploitation. Il perd également son droit à renouvellement. Ce refus est donc pour le moins pénalisant. Il est dès lors préférable de l’accepter à partir du moment où aucune condition du bail n’est modifiée, autre que la durée. Selon les textes, le nouveau bail doit avoir une durée minimale d’au moins dix-huit ans. À vous de négocier avec la propriétaire pour obtenir cette durée. À noter que le bailleur qui a pris l’engagement de ne pas majorer le prix du bail ne peut pas demander la révision judiciaire du fermage par la suite. Comme tout bail à long terme, le nouveau bail doit être fait par acte notarié, autrement dit devant un notaire. Très souvent, la conversion en bail à long terme est demandée par le propriétaire afin de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit.