Justifier d’un bail opposable au propriétaire

En cas de vente des biens loués, l’exploitant en place bénéficie d’un droit de préemption (article­ L. 412-1 du Code rural). Pour avoir la qualité de preneur en place, une condition est requise : il faut justifier d’un titre régulier d’occupation, c’est-à-dire d’un bail rural opposable au propriétaire.

Si la vente est déjà réalisée­, elle peut être sanctionnée. Selon l’article­ L.412-12 alinéa 3 du Code rural, une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts est recevable au cas où le bénéficiaire du droit de préemption n’a pas pu l’exercer par suite de la non-exécution, par le bailleur, des obligations auxquelles il est tenu, c’est-à-dire avertir le fermier de la vente. L’action en nullité peut être exercée dans un délai de six mois à compter du jour où le preneur a connu la vente et ce, à peine de forclusion­ (extinction de l’action).

L’action doit être intentée devant le tribunal paritaire des baux ruraux. La saisine du tribunal a lieu obligatoirement par acte d’huissier, la demande du preneur tendant à l’annulation de la vente du bien loué devant être publié au service chargé de la publicité foncière. Le tribunal peut prononcer la nullité de la vente. Il peut également­ condamner le bailleur à des dommages et intérêts si celui-ci a commis une faute. Par contre, le tribunal ne peut pas ordonner la substitution du bénéficiaire du droit de préemption au tiers acquéreur déchu.

Dans votre situation, toute la difficulté va être de prouver que vous disposez véritablement d’un bail rural. En cas d’indivision, la signature d’un contrat de bail rural suppose l’accord de tous les indivisaires. Le paiement du loyer est un élément­ déterminant de preuve. Dans tous les cas, c’est le tribunal qui tranchera­ en fonction des éléments en présence.