Bail rural : ne pas négliger l’état des lieux

Qui dit bail, dit formalités, notamment celle de l’état des lieux. Comme les autres locations, le bail rural n’échappe pas à la règle. Lors de la conclusion d’un bail de ce type, qu’il soit établi pour neuf ans ou à long terme, les parties doivent rédiger un état des lieux. Seuls les baux de petites parcelles en sont dispensés.

Photographier les biens à un instant  t 

L’état des lieux est la photographie d’un bien à un moment donné. Il a essentiellement pour objet de déterminer, dans un inventaire, l’étendue, la consistance et l’état des biens au jour de l’entrée en jouissance du fermier. L’article L.411-4, alinéa 3 du Code rural précise qu’un « état des lieux est établi contradictoirement dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. » (article L.416-6 du Code rural, pour le bail à long terme).

L’inventaire peut être dressé par les parties au contrat mais également par un huissier, un notaire ou un expert foncier. Il peut être établi par acte authentique (acte notarié) ou par acte sous seing privé. Les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le preneur. Si, à l’expiration du délai d’un mois, l’état des lieux n’a pas été dressé, la partie la plus diligente l’établit et le notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Celle-ci dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet, ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement. En cas de désaccord, le litige peut être porté devant le tribunal paritaire des baux ruraux. « Toutefois, le non-respect de cette formalité n’a aucune incidence sur la validité du bail selon la jurisprudence. Autrement dit, le défaut d’établissement de cet acte n’entraîne pas la nullité du bail », précise maître François Moulière, avocat associé au cabinet Avoxa (Rennes).

Disposer d’une preuve des améliorations

Pourtant, la rédaction d’un état des lieux est d’une grande utilité tant pour le bailleur que le preneur. Elle s’apprécie à chaque étape du bail :

Au moment de l’entrée en jouissance, l’inventaire peut aider à déterminer le prix du bail. Il permet également de fixer, sauf stipulations contraires, les travaux et réparations incombant initialement au bailleur. Et surtout, d’éviter au preneur qui prend des biens en mauvais état d’être présumé les avoir reçus en bon état (article 1731 du Code civil).

En cours de bail , l’état des lieux peut être utile si un litige portant sur le fonds loué survient. Il permet de prévenir des difficultés en cas de détériorations des cultures ou de destructions des biens loués.

En fin de bail , l’état des lieux détermine les améliorations apportées au fonds par le preneur ou les dégradations subies. Car à l’expiration du bail, tout preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail (article L411-69 du Code rural). De la même façon, s’il apparaît une dégradation, le bailleur a le droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi (article L411-72 du Code rural).

Dans les deux cas, la partie intéressée devra en apporter la preuve, d’où l’intérêt de dresser un état des lieux. La comparaison de l’état du fonds entre l’entrée et la sortie de bail permet de déterminer le montant de l’indemnité due. D’ailleurs, l’article R411-15 du Code rural précise que la preuve des améliorations résulte soit d’un état des lieux, soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun. « Le régime d’indemnisation s’applique à tous les travaux ou investissements qui modifient matériellement le fonds loué et lui apportent une plus-value : constructions, drainage, plantations, etc. », détaille François Moulière. Et l’avocat de rappeler avec précision : « Attention, seuls les travaux effectués dans le respect des procédures légales (autorisation, notification préalable au propriétaire) sont susceptibles d’être indemnisés, notamment s’agissant des bâtiments et ouvrages incorporés au sol . »