URBANISATION : INDEMNISER LE PRENEUR ÉVINCÉ

1) Changement de destination agricole

Ce type de résiliation est envisagé lorsqu'un plan local d'urbanisme (PLU), ou un document d'urbanisme en tenant lieu (exemple : carte communale, POS), change des parcelles agricoles (zone agricole « A ») en zone urbaine dite « U » dans les PLU. Cela n'est pas possible en cas de changement de la zone agricole en zone naturelle, même s'il s'agit de zone à urbaniser (zone « AU » des PLU). En cas d'absence de document d'urbanisme dans la commune ou de modifications en cours, la résiliation ne peut être demandée qu'après l'autorisation de la commission consultative des baux ruraux. En principe, la résiliation se limite à la partie de la parcelle louée qui a changé de destination. Seule une autorisation administrative de la commission permet au propriétaire de résilier le bail sur l'ensemble de la parcelle louée.

2) Indemnité d'éviction

Le bailleur doit indemniser la perte de jouissance du bien, et des revenus qui en découlent, causée par la rupture anticipée du bail. Le préjudice subi par le fermier est indemnisable comme il le serait en cas d'expropriation. Ce droit à réparation s'applique aussi bien dans le cas d'une résiliation partielle ou totale du bail, et peu importe que le sol soit cultivé ou non et bâti ou non.

Le preneur ne peut réclamer cette indemnité que s'il se trouve dans l'obligation de quitter les lieux avant la date d'expiration du bail. Ainsi, au cas où l'éviction coïncide avec la fin du bail, aucun dédommagement ne peut-il être réclamé, même si le congé a été notifié moins de dix-huit mois avant la fin du bail. La perte du droit au renouvellement et du droit de préemption n'est pas indemnisable. Le bailleur qui propose la poursuite du bail jusqu'à son échéance, peut se voir refuser cette proposition, synonyme d'absence d'indemnisation.

L'indemnité doit être payée avant la sortie du preneur. Il ne peut pas être contraint de quitter les lieux avant la fin de l'année culturale au cours de laquelle elle lui sera payée.

Une méthode générale d'indemnisation a été définie par un protocole national signé par la Direction générale des impôts et la FNSEA. Cette méthode a été adaptée à chaque département, qui l'actualise annuellement par un barème. Toutefois, il ne s'impose ni aux intéressés ni aux juges. En effet, le dédommagement peut être fixé librement entre les parties. À défaut, le litige se règle devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

En cas de contestation, le président du tribunal statuant en référé peut fixer une indemnité provisionnelle.

CE QUE DISENT LES TEXTES

L'article L411-32 du code rural décrit les modalités de la résiliation pour changement de destination agricole, en précisant que le bailleur doit notifier au preneur sa volonté de résilier le bail et qu'il peut le faire à tout moment. Cependant, ce congé doit être signifié par un acte d'huissier et mentionner l'engagement du propriétaire à changer ou à faire changer la destination des terrains dans les trois ans qui suivent la résiliation.

Le manquement du bailleur à son engagement dans le délai prévu n'ouvre pas droit à réintégration au profit du preneur évincé (sauf non-respect par le bailleur des conditions du congé-reprise). Seuls des dommages et intérêts peuvent être demandés.

La résiliation est effective un an après la notification au preneur, sauf si celui-ci s'y oppose et saisit le tribunal paritaire des baux ruraux. Par ailleurs, au cas où la résiliation partielle des biens loués porte gravement préjudice à l'équilibre économique de son exploitation, le fermier qui ne souhaite pas poursuivre son activité, peut demander qu'elle porte sur la totalité des biens loués.