DES AVANTAGES FISCAUX

L'exonération partielle des droits de succession est possible à partir du moment où la transmission à titre gratuit (succession) concerne des biens loués par bail à long terme dans les conditions de l'article L.416-1 et suivants du code rural, c'est-à-dire un bail conclu pour une durée d'au moins dix-huit ans, sans possibilité de reprise triennale. La conclusion d'un bail à long terme s'accompagne effectivement d'une incitation fiscale, qui se présente sous la forme d'une exonération partielle des droits susceptibles d'être perçus à l'occasion d'une transmission à titre gratuit des biens loués (par succession mais également donation), en application de l'article 793,2,3° du code général des impôts. L'exonération est partielle et non pas totale. L'assiette des droits de mutation à titre gratuit se trouve réduite au quart de la valeur des biens transmis qui font l'objet d'un bail à long terme. Cependant, lorsque la valeur totale des biens transmis par le donateur ou le défunt à chaque donataire ou héritier excède un certain seuil (qui est à 101 897 € actuellement), l'exonération partielle est ramenée à 50 % au-delà de cette limite. Selon la loi, l'exonération ne peut jouer que si le bail a pris effet à la date de donation. Les textes ne fixent pas de délai. Cependant, d'après la jurisprudence, l'avantage fiscal ne peut pas être accordé si la transmission intervient quasi concomitamment à la conclusion du bail à long terme, par exemple si le bail et la donation sont signés le même jour. En revanche, les bénéficiaires de la donation doivent respecter un certain délai s'ils ne veulent pas que soit remis en cause le régime de faveur. L'exonération est subordonnée à la condition que les biens reçus restent la propriété du donataire, héritier ou légataire pendant au moins cinq ans à compter de la date de la donation ou de la succession. En cas de non-respect du délai de conservation, l'administration percevrait le complément de droits de mutation à titre gratuit majorés de l'intérêt de retard. L'exonération n'est toutefois pas remise en cause dans certains cas : transmission résultant du décès du bénéficiaire, expropriation, cas de force majeure, échange sous certaines conditions.