Comment financer son installation (4/7)Faciliter l'accès au foncier grâce au portage et aux investisseurs

1- Portage temporaire

• C'est quoi ?

Il s'agit d'une mise en commun de fonds pour financer l'achat de foncier agricole et les frais de portage en attendant sa rétrocession.

• Les objectifs

- Préserver l'unité d'une ferme le temps de trouver un repreneur.
- Consolider les exploitations en place et installer de nouveaux agriculteurs sur des surfaces correspondant à leurs besoins.
- Faciliter l'accès au foncier agricole pour les candidats à l'installation, en différant son achat.

• Comment ça marche ?

> Plusieurs systèmes sont envisageables :

1. Achat préalable de foncier dans l'attente d'un repreneur + portage par la Safer pendant 2 à 5 ans avant attribution (parfois aussi des bâtiments avec plafond).

2. Achat + portage du foncier non bâti à moyen terme par la Safer.

- Frais de portage pris en charge par le Conseil régional ou financés par une banque (ex. partenariat Safer/Crédit Agricole Anjou Maine).

- Location provisoire des terres au futur installé.

- Acquisition du foncier par le jeune installé à la fin du portage (durée variable).

- Déduction d'une partie des fermages versés du prix d'achat.

3. Achat + portage du foncier non bâti sur du long terme.

Ex. : dispositif Volney-Bocage (achat  de 30 % de la SAU par la Safer + rachat possible du foncier au prix du marché par le porteur de projet pendant la durée du bail).

- Achat + portage du foncier non bâti par une SCIC (Société coopérative d’investissement collectif).

Ex. : SCIC Terres Adonis en région Paca créée par la Safer, Coop de France et la Région Sud.

- Conciliation possible intérêts publics et privés.

- Acquisition de parts sociales par des collectivités locales, des partenaires privés (banques, assurances, agences de développement, entreprises).

- Signature d'un bail rural (de 7 à 15 ans) entre la SCIC et le porteur de projet.

- Apport de 10 % du prix du foncier en compte courant par le jeune agriculteur.

- Priorité donnée au jeune exploitant actionnaire de la SCIC à la vente du foncier.

> Organismes compétents : Safer, Conseil régional, banques, notaires, coopératives, collectivités, apporteurs extérieurs privés (SCIC).

• Les atouts

- Portage avant attribution : laisse du temps aux cédants et aux jeunes (chercher un repreneur pour les uns, construire leur projet pour les autres).

- Dans les autres situations : diminue les besoins de financement à l'installation (achat différé des terres par le nouvel installé).

- Dans le cas de Terres Adonis : le portage juridique par une SCIC favorise le recours à divers apporteurs de capitaux (publics, privés). Le capital investi est dit "patient", donc à faible coût pour le jeune installé (rémunération à 1 % du compte courant d'associé, donc aucun rendement).

• Les contraintes

- Portage avant attribution : pas une vraie solution de financement (doit être associée à un autre dispositif).

- Dans les autres situations : une alternative est nécessaire à l'issue du portage pour financer le foncier (si courte durée, reste des prêts d'installation à rembourser).

- Globalement : nombre d’hectares et de projets limités (fonds importants mobilisés).

• Qu'en conclure ?

> Il est conseillé de :

- fixer au départ le prix de rachat du foncier.

- privilégier les durées longues (10 à 15 ans, voire plus) pour que le jeune ait les moyens de racheter le foncier.

> Plus largement, il faut : 

- renforcer la capacité financière d'action des acteurs.

- mutualiser et harmoniser les outils disponibles sur l'ensemble du territoire.

2- Achat par un ou des tiers

• C'est quoi ?

Le foncier agricole non bâti est acheté par un particulier ou un groupement foncier agricole (GFA), puis loué à un ou plusieurs jeunes agriculteurs en contrepartie d’un fermage (défiscalisation possible, dans le cadre d’un bail à long terme).

• Comment ça marche ?

> Pour un investisseur seul

- Transmission à moindre coût (donation ou, lors d’une succession, abattement de la valeur du bien pour le calcul des droits de mutation).

- Pas ou peu d'impôts sur la fortune immobilière pour les terres louées avec un bail long terme ou cessible hors du cadre familial.

- Organisme compétent : service spécifique des Safer (accompagnement des investisseurs, mise en relation avec des porteurs de projet).

> Pour un groupement foncier agricole (GFA)

C'est une société civile (loi n°70-1299, 31 décembre 1970).

Il y a les :

- GFA familiaux : entre parents et alliés jusqu’au 4^e degré.

→ faciliter la transmission et pérenniser le patrimoine foncier familial. Assez facile à mettre en œuvre.

- GFA mutualistes : entre personnes physiques et/ou morales.

→ Acquisition de terres par des apporteurs de capitaux pour les mettre durablement à disposition d’agriculteurs. Peu répandu encore (est et centre de la France).

- GFA investisseurs : entre personnes physiques et/ou morales (Safer, SCPI).

→ Même principe que GFA mutualistes mais géré par des banques.

- GFA bailleurs (en opposition au GFA exploitant) :

→ location du foncier détenu, cession des parts que s’il y a un repreneur (sécurisation pour le fermier, prioritaire pour le rachat de parts, mais frein pour les investisseurs, donc peu de développement).

> Changement de fermier : appel à candidature et examen des dossiers par un comité de gérance.

> Organismes compétents : Safer, notaires, FDSEA.

• Les atouts :

Sécurisation du foncier sans avoir à l’acheter (bail à long terme).

• Les contraintes :

- Pour les GFA : la mobilité des parts sociales (pour attirer les investisseurs, il faut créer un marché des parts de GFA).

- Gestion rigoureuse et implication financière des fermiers et des porteurs de parts.

- Prix d’achat des terres lié au rendement locatif prévu (2 à 3 %).

- Faible montant de fermage comparé au prix élevé des terres dans certaines régions (moindre attrait pour les investisseurs).

• Qu'en conclure ?

Dispositif directement opérationnel et mobilisable, notamment par des éleveurs laitiers, mais qui demande une volonté professionnelle ou associative forte pour sa mise en place et pour inciter les investisseurs à acheter des parts.

Source : 6 thématiques d'actions et 20 fiches solutions de financement pour aider l'installation des jeunes agriculteurs en élevage laitier, présentées lors du séminaire économique Cniel-FranceAgriMer « Installation des jeunes agriculteurs en élevages laitiers », décembre 2019.