LE BAIL CESSIBLE FACILITE LA TRANSMISSION

1)Cession du droit au bail mais loyer majoré

Le bail cessible hors cadre familial peut être transmis à quiconque, et non plus seulement au conjoint ou à l'un des descendants du preneur. Le statut du fermage s'applique dès lors que le régime spécifique du bail cessible ne lui est pas contraire.

Les parties doivent insérer dans le contrat une clause autorisant le locataire à céder son bail à d'autres personnes que son conjoint ou partenaire de Pacs, ou ses descendants. Le bail cessible étant fixé pour une durée de dix-huit ans, le recours à un notaire est incontournable. Le montant du fermage peut être fixé entre le minimum, qui est celui prévu dans le cadre du bail à ferme de droit commun (bail de neuf ans), et le maximum (incluant le supplément bail à long terme) augmenté de 50 %. À défaut de congé délivré par acte extrajudiciaire dix-huit mois avant la fin du bail, le contrat est renouvelé pour une période de neuf ans au moins. Le bail renouvelé reste un bail cessible hors cadre familial, et les clauses et conditions du bail renouvelé sont celles du bail initial.

Le bailleur peut mettre fin au contrat en délivrant un congé de dix-huit mois avant la fin du bail. Ce congé est notifié sans que le bailleur n'ait à motiver les raisons qui le poussent à mettre fin au bail, contrairement au statut du droit commun du bail. Une liberté compensée par l'obligation du bailleur de verser au preneur une indemnité d'éviction.

Cette dernière n'est pas due lorsque le bail n'est pas renouvelé ou résilié en raison d'une faute du preneur. De plus, s'il apparaît que le bien loué par bail cessible hors cadre familial a été dégradé, le bailleur peut à l'expiration du bail prétendre à une indemnité égale au préjudice subi. À l'inverse, les améliorations sont dédommagées par une créance au bénéfice du preneur.

La possibilité de céder le droit au bail est la caractéristique principale de ce bail rural. Elle a pour corollaire l'admission du versement d'un pas-de-porte au bailleur (à la conclusion du bail ou lors de la cession). La cession ne nécessite pas un agrément du bailleur, mais seulement une information qui prend la forme d'une notification (lettre en recommandé avec accusé de réception). Le défaut d'information est sanctionné par la nullité de la cession mais également, à la demande du bailleur, par la résiliation du bail. Le droit de préemption du preneur s'applique, mais avec la particularité que ce dernier ne pourra pas contester devant le tribunal paritaire le prix et les conditions demandées.

2) Couplage avec le fonds agricole

La constitution d'un fonds agricole ne présente de réel intérêt que lorsque l'assise foncière louée peut être transmise. Tel est le cas en présence de baux cessibles.

Le fonds agricole a pour objectif de favoriser la constitution d'unités économiques pérennes, cessibles, ayant une valeur patrimoniale. Le législateur s'est inspiré du fonds de commerce et comme ce dernier, le fonds agricole a pour but d'individualiser le capital d'exploitation par rapport au patrimoine privé. Les éléments susceptibles de constituer un fonds agricole sont : le cheptel mort et vif, les stocks, les contrats et droits incorporels cessibles, la clientèle, l'enseigne, les dénominations, les brevets et autres droits de propriété industrielle qui y sont attachés. Sont ainsi exclus les immeubles, les contrats et droits incessibles.

Le fonds agricole regroupe l'essentiel du capital d'exploitation qui peut être appréhendé de manière globale afin d'en faciliter la transmission. C'est aussi un nouvel instrument de crédit pour l'exploitant qui est en mesure de nantir ce fonds. L'existence d'un fonds agricole présente plusieurs avantages.

Le preneur propriétaire d'un fonds sans bail cessible pourra y trouver un avantage par la prise en compte de la valeur économique du fonds incluant notamment celle des droits à produire comme s'il s'agissait d'une cession de parts d'une société d'exploitation.

Le preneur peut optimiser cet avantage financier en cédant un fonds agricole bénéficiant du bail de dix-huit ans cessible et faire sauter le verrou juridique de l'incessibilité du bail hors cadre familial, prévu par le statut du fermage à l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime.

Le propriétaire-exploitant y trouvera également un avantage financier en cas de transmission progressive de son exploitation, faute pour l'acquéreur de pouvoir financer en même temps l'achat du train de culture et des terres. Dans un premier temps, la création d'un fonds lui permettra, comme pour le preneur, de prendre en compte la valeur économique de son train de culture et, dans un deuxième temps, trois ans après, la vente de ses terres louées par bail cessible ne subira plus de baisse de mise à prix de la part du preneur-préempteur ni de la Safer privée de son droit de préemption.