Baux : un éventail de plus en plus large à la disposition des exploitants et des propriétaires

Un choix plus important de baux est offert aux agriculteurs et aux propriétaires. (© Terre-net média)

Bail à l’année

Vous êtes propriétaire. Vous désirez prendre votre retraite mais votre fils ne peut reprendre l’exploitation que dans trois ans. Dans ce cas, vous pouvez consentir à un agriculteur déjà installé une location annuelle renouvelable dans la limite d’une durée maximum de 6 ans. Votre fils pourra alors reprendre votre exploitation à la fin d’une période annuelle. S’il ne s’installe pas dans le délai d’un an, le bail est converti en bail rural de 9 ans.

Bail classique de 9 ans

Vous voulez louer des terres sans passer par un notaire. Dans ce cas, vous pouvez vous servir du bail type départemental et consentir un bail de 9 ans soumis au statut du fermage en respectant l’arrêté préfectoral fixant les prix maxima et minima du fermage.

Baux à long terme

Vous êtes agriculteur et voulez avoir un bail pour une durée correspondant à celle de vos emprunts. Vous êtes propriétaire de foncier et vous voulez éviter à vos héritiers de payer trop de droits de succession ou vous êtes redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune. Dans ce cas, le bail à long terme répond à ces deux préoccupations. Il permet une certaine sécurité dans la durée pour l’exploitant agricole (bail de 18 ans, de 25 ans dit à long préavis, bail de carrière avec un minimum de 25 ans) et de réduire les droits de succession et d’impôt de solidarité sur la fortune (exonération de 75% lorsque la valeur des terres louées est inférieure à 76 000 €, et 50 % au-delà de cette limite).

L’innovation 2006 : le bail cessible

Vous êtes agriculteur. Vous devez prendre votre retraite dans 5 ans mais vous n’avez pas de descendant pour reprendre l’exploitation dont vous êtes propriétaire et locataire. La cession de bail n’étant possible qu’au profit de votre conjoint ou descendant, que faire ? La loi d’orientation a instauré le bail cessible permettant la transmission de l’exploitation hors cadre familial tout en préservant les intérêts du propriétaire.

Le bail cessible est obligatoirement notarié car fait pour une durée minimale de 18 ans avec mention de la volonté des parties de le soumettre aux dispositions du bail cessible.

L’exploitant agricole a la sécurité de la durée avec un renouvellement pour au moins cinq ans (durée autre à définir dans le bail), la possibilité de transmettre le bail à son successeur quel qu’il soit, de valoriser son exploitation (l’article L.411-74, à savoir ce que l’on appelle communément les pas de porte, n’est pas applicable à la cession de bail).

Le propriétaire bénéficie du régime d’exonération des droits de succession des baux à long terme, d’une exonération partielle ou totale d’impôt sur la fortune, a la possibilité de majorer le fermage dans la limite de 50 % des maxima fixés par arrêté préfectoral, peut vendre le bien au bout de trois ans sans que le preneur puisse discuter du prix et que la Safer puisse préempter, peut résilier le bail après un seul défaut de paiement des fermages après mise en demeure restée infructueuse pendant trois mois, refuser le renouvellement sans motif mais moyennant éventuellement le paiement d’une indemnité correspondant au préjudice causé à l’exploitant.

Le bail cessible, objet de nombreuses discussions entre les propriétaires et les exploitants, semble avoir réussi à ménager les intérêts des deux parties.