Construction sur sol d'autrui

Les choses se compliquent lorsque le bâtiment est apporté à une société (© Terre-net Média)

Le statut du fermage atténue quelque peu ce principe en octroyant une indemnité de sortie calculée sur le coût du bâtiment à neuf évalué au jour de la sortie diminué du nombre d’années d’utilisation (exemple 10 ans). Le bailleur se référera, pour ce calcul, à la durée d’amortissement maximale fixée par arrêté préfectoral (ex : 25 ans pour des bâtiments d’exploitation en Mayenne). Cependant, pour prétendre à cette indemnité, il faut respecter la procédure d’autorisation ou de notification préalable des travaux. Et il faut que ces derniers conservent une valeur effective d’utilisation pour être indemnisé.

La démarche à suivre

Avant tous travaux, le preneur doit vérifier s’il doit obtenir l’autorisation de son bailleur ou s’il doit simplement l’en informer. Le code rural et un arrêté préfectoral, propre à chaque département, établissent la liste des travaux soumis à information préalable ou à autorisation.

Pour la construction de bâtiment d’exploitation, le preneur est tenu d’obtenir l’autorisation préalable du bailleur. A cet effet, il doit lui notifier les devis et descriptifs des travaux. En cas de refus ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification, le preneur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Cette procédure peut être assez longue.

Le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de verser une indemnité de sortie quand il donne son autorisation de construire. La formule selon laquelle « le bailleur autorise le preneur à effectuer les travaux demandés mais à condition que ce dernier renonce à toute indemnité » n’est pas considérée comme valable, même si le preneur accepte la condition avant la réalisation des travaux. Par contre, le preneur peut renoncer à son droit à indemnité après le début des travaux, puisque ce droit lui est acquis à compter de cette date.

Cas d'une construction en société

A l’expiration du bail, pour quelque motif que ce soit, le preneur, ayant obtenu l’autorisation d’effectuer les travaux, aura éventuellement droit à une indemnité, si la durée d’amortissement prévue par arrêté préfectoral n’est pas dépassée. Ainsi un preneur qui a construit un bâtiment au début de sa carrière peut ne rien percevoir alors que le bâtiment conserve une réelle valeur. Le bailleur peut alors revendre un bien pour lequel il n’a rien payé.

Où les choses peuvent se compliquer, c’est lorsque ce même preneur a fait apport de ce bâtiment à une société agricole. L’apport contribue à la formation du capital social et des parts sont attribuées au preneur associé. Lorsque le bailleur met fin au bail, le bâtiment apporté va dans le patrimoine du bailleur. Pour peu que le bâtiment abrite la salle de traite et qu’il a plus de 25 ans, la société se retrouve contrainte de construire un nouveau bâtiment sans pouvoir percevoir aucune indemnité.

L’idéal est de construire sur un terrain qui vous appartient. Un petit chez soi vaut mieux qu’un grand chez les autres.