SOCIÉTÉ : APPORTER OU NON LES BÂTIMENTS ?

Bâtiment mis à la disposition par l'un des associés, bâtiment et sol apportés par l'associé lors de son entrée dans la société, bâtiment construit par le groupement sur un terrain mis à disposition par un associé... Dans le cadre sociétaire, de nombreuses possibilités existent. En cas d'association entre exploitants, le devenir d'un édifice, qui constitue souvent un outil essentiel à l'activité, dépendra de la détention du droit sur le sol. Privilégier la structure, c'est lui accorder ce droit.

1) L'inscription au bilan : à préférer pour la gestion fiscale

Sur le plan fiscal, trois points sont à analyser : le droit à déduction de la TVA, la possibilité de constater en charge le coût de l'investissement, les modalités de détermination et de taxation des plus-values. La qualité de redevable de la TVA est une condition pour exercer le droit à déduction. Pour cela, une option est nécessaire. En cas de location de biens ruraux, cette option est également possible. Dissocier le patrimoine immobilier et l'activité est donc possible sans remettre encore en cause la TVA déduite antérieurement sur la construction, dès lors que le formalisme déclaratif est bien respecté.

Pour pouvoir amortir l'investissement immobilier, l'inscription à un bilan est indispensable et ce bien doit être utilisé pour l'activité. Si la mise à disposition permet de constater un loyer pour l'exploitant, le propriétaire devra déclarer ce loyer perçu en revenus fonciers sans amortissements.

La détention de ce bien immobilier par une SCI est une solution, à la condition qu'une option IS (impôt société) soit exercée. C'est un choix qui a des conséquences sur la taxation de futures plus-values. Afin de constater en charge l'investissement immobilier, l'inscription au bilan de la société exploitante est recommandée. Dans l'hypothèse d'une revente de ce bien immobilier, ces différentes situations conduisent à appliquer le régime des plus-values privées avec abattement pour la durée de détention, le régime des plus-values professionnelles avec possibilité d'exonération en fonction des recettes de l'entreprise ou la taxation au taux de l'impôt société. Si la valorisation à la revente reste inférieure à la valeur d'acquisition, le risque de taxation en plus-value est faible sous le régime des plus-values privées.

Avec une SCI propriétaire au régime IS, la plus-value taxable est égale au prix de vente moins la valeur comptable, avec une probable taxation à 33,33 % hors distribution. Si le niveau de recettes de l'exploitation permet de bénéficier d'une exonération totale ou partielle des plus-values professionnelles, cela conforte l'intérêt de l'inscription au bilan.

2) Choisir entre économie et patrimoine

La mise à disposition du bâtiment par un associé assure la conservation du droit immobilier et cela évite, lors du retrait de ce dernier, la prise en compte d'une plus-value latente pour la détermination des droits des associés. Attention, le loyer permet-il de payer les prêts conservés et la fiscalité liée à ce revenu foncier ? L'apport d'un bien immobilier à une société ainsi que le retrait sont soumis aux droits d'enregistrement auxquels il faut ajouter les frais d'actes (notaire). Au-delà du coût, cet apport accorde aux autres associés des droits économiques et juridiques. Ce choix privilégie la pérennité de l'entreprise. Pour une association qui serait limitée dans le temps, la conservation du bien immobilier dans le patrimoine personnel peut être souhaitable.

CE QUE DISENT LES TEXTES

- Le droit de propriété : la propriété du sol l'emporte sur la propriété du dessus et du dessous selon l'article 552 du code civil. Le propriétaire du fonds détient la propriété des constructions réalisées par un preneur (art. 555 du code civil). En présence d'un bail, avec l'accord préalable écrit du bailleur, le preneur peut prétendre à une indemnité au titre des améliorations apportées.

- Détermination du revenu foncier : les charges déductibles des loyers d'un bien professionnel sont limitées aux assurances, aux travaux d'entretien, à la taxe foncière et aux intérêts d'emprunts payés, mais des amortissements ne peuvent pas être comptabilisés.

- Plus-values immobilières : à titre privé, elles sont taxées au taux de 19 %, plus 15,5 % de contributions sociales, mais des abattements permettent une exonération d'IR au bout de vingt-deux ans et de contributions sociales à trente ans.

- À titre professionnel : l'exonération sur les plus-values immobilières à court terme est limitée aux seules entreprises ayant des recettes inférieures à 350 000 € (exonération partielle de 250 000 à 350 000 €).

Avec le régime de l'impôt sur les sociétés, la taxation IS est de 15 % jusqu'à 38 120 € de revenu et 33,33 % au-delà.