LE FERMIER N'EST PAS AVERTI DE LA VENTE

En principe, lors de la vente d'un bien loué, le fermier bénéficie d'un droit de préemption. Le code rural impose d'avoir la qualité de preneur en place. Il faut donc disposer d'un bail soumis au statut du fermage, avoir exercé la profession d'agriculteur pendant au moins trois ans (mais pas obligatoirement sur le fonds loué), avoir exploité soi-même ou avec sa famille les biens mis en vente, et ne pas posséder un fonds rural d'une superficie supérieure à trois fois la surface minimale d'assujettissement.

A priori, c'est votre épouse qui a la qualité de fermière en place aux yeux du propriétaire, même si les terres sont exploitées par le Gaec. La mise à disposition des terres à la société n'entraîne pas le transfert du bail au nom de la société. C'est donc à elle de rapporter la preuve de l'existence du transfert de bail pour prétendre être prioritaire pour l'achat des terres louées. En cas de bail verbal, la preuve peut être établie par tous moyens. Elle ne peut pas résulter de la seule exploitation ou occupation des lieux. En revanche, le paiement effectif d'un loyer est un élément de preuve déterminant. Les juges du tribunal paritaire des baux ruraux apprécient au cas par cas. Si votre épouse dispose véritablement d'un bail sur la parcelle, même verbal, nous vous conseillons de charger un huissier d'envoyer une sommation interpellative au propriétaire. Vous lui demanderez de déclarer si, réellement, il a vendu le terrain et à quelle date. Vous pourrez plus facilement apporter la preuve du jour où vous avez pris connaissance de la vente. Si la vente est réalisée, elle peut être annulée. L'action en nullité ouvre la possibilité d'une substitution du preneur évincé à l'acquéreur sous certaines conditions, ou de l'allocation de dommages et intérêts. C'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent. La saisine doit avoir lieu par acte d'huissier dans les six mois de la connaissance de la date de la vente.