FERMAGE : UN ÉLÉMENT DIFFICILE À FIXER

1) Une liberté encadrée

Lors de la mise en place d'un bail rural, les signataires fixent le loyer. Ils doivent respecter le barème départemental qui encadre les prix des baux. Le non-respect de ce cadre peut entraîner une action en révision des fermages anormaux.

- Un prix du bail fixé en monnaie

Le prix du bail peut inclure plusieurs loyers : habitation, bâtiments d'exploitation et terres nues et, le cas échéant, terres portant des cultures pérennes. Tous ces loyers composent le prix d'un bail unique. Hormis celui des surfaces en cultures pérennes, éventuellement évalué en une quantité de denrées, les loyers s'expriment en monnaie.

- Le mécanisme du point :

Historiquement, certains départements utilisent le mécanisme du point pour calculer le loyer. Pour les bâtiments d'exploitation, le nombre de points varie en fonction de l'état et de la fonctionnalité. Pour les terres, on tient compte de la qualité, de l'accès, de regroupement… Chaque année, l'arrêté préfectoral donne la valeur du point en euros grâce à laquelle on établit le montant de la location.

- Le respect des minima et maxima

Les parties arrêtent le prix du bail à l'intérieur du cadre des minima et maxima décidé par arrêté préfectoral. Il s'agit de normes adaptées aux particularités locales, qui servent de base pour fixer le prix du bail. Le cadre réglementaire du loyer des bâtiments d'habitation prend en compte leur état d'entretien et de conservation. Ce loyer est actualisé chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee. S'agissant du loyer des bâtiments et des terres nues, les normes encadrant le prix tiennent compte notamment de la durée du bail, de l'état des bâtiments et de la qualité du sol.

- L'indice du fermage

Tous les ans, le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est actualisé par un indice du fermage défini à l'échelon départemental, grâce à des indicateurs de revenus agricoles nationaux et départementaux. Aucun autre indice d'indexation ne peut être utilisé par les parties. Le paiement de la première année correspond au montant inscrit dans le bail. L'indexation du prix par l'indice du fermage ne s'applique qu'à partir de la deuxième année.

- Le paiement du fermage

Le fermage est payable à terme échu ou à échoir, et à des échéances fixées dans le bail. En pratique, il est payé en une seule ou deux fois à terme échu. Ce paiement peut se faire par tous les moyens, y compris en espèces.

2) L'action en révision du loyer

Le respect des minima et maxima étant une règle d'ordre public, les parties ne peuvent pas y déroger ni y renoncer par avance dans le contrat de bail. En cas de non-respect de cette règle, le propriétaire ou le locataire peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans le cadre d'une action en révision de prix des fermages anormaux.

CE QUE DISENT LES TEXTES

L'article L 411-11 du code rural dit que le prix du bail est « constitué, d'une part, du loyer desbâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues », qu'il « est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols et de la structure parcellaire du bien loué… »

L'action en révision des fermages anormaux est conditionnée selon l'article L 411-13 du code rural aux éléments suivants :

- le prix indiqué dans le bail doit être supérieur ou inférieur d'au moins 1/10e à la valeur locative de la catégorie du bien loué ;

- la demande doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance du premier bail ou des baux renouvelés ;

- l'action n'est possible qu'une seule fois pour chaque bail.