CESSION DE BAIL : D'ABORD PRÉVENIR LE BAILLEUR

Le statut du fermage prohibe, en principe, les cessions de bail ; il ne les admet que dans des cas limitativement énumérés.

1) Transmission au bénéfice du conjoint

Bien souvent, il ne s'agit pas d'une véritable transmission dans le cas où le conjoint est actif sur l'exploitation et où les biens sont propriété des deux. Toujours est-il que l'exploitant en place peut être titulaire de droits qui ne sont pas automatiquement transmis à son conjoint. En effet, le cédant peut avoir signé un bail rural avant d'être en couple. Dans ce cas, il en est le seul bénéficiaire. Le bail peut aussi avoir été conclu au seul nom de l'exploitant à un moment où son conjoint ne travaillait pas avec lui.

2) Transmission au bénéfice d'un descendant

À l'occasion de la cession de l'exploitation à un descendant, le cédant est souvent propriétaire d'une partie de la surface, mais il travaille aussi des terres qu'il a prises à bail. Pour ces dernières, il devra mettre fin à son bail. Il peut le faire à l'expiration de celui-ci si les dates correspondent. Il s'agit alors d'un non-renouvellement. Plus souvent, le bail arrive à une échéance différente de la date de cessation. Il faudra donc procéder à sa résiliation. Une dernière situation peut se présenter avec le maintien du bail en cours et sa cession au bénéfice du descendant.

3) Transmission au bénéfice du conjoint d'un descendant

Le cédant peut ne pas avoir de conjoint, ni de descendant amené à reprendre sa suite. En revanche, il arrive que ce soit un gendre ou une belle-fille qui reprenne l'exploitation. La cession du bail rural ne pourra pas se faire à la différence des deux cas précédents. Le code rural ne le permet pas, il faudra donc signer un nouveau bail.

4) Transmission hors cadre familial

Si la cession se fait au bénéfice d'une personne tierce à la famille et en dehors du cercle familial proche, conjoint et descendant, la cession du bail est impossible. Là encore, il faudra souvent signer un nouveau bail. Sauf pour des cas récents, puisque la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006 a créé le bail rural cessible. Celui-ci permet de transmettre une exploitation louée, en dehors du cadre familial. Ce nouveau contrat, qui s'ajoute aux baux existants, obéit à un corps de règles spécifiques que nous ne verrons pas ici.

CE QUE DISENT LES TEXTES

Le code rural est clair et notamment son article L 411-35 : «… Toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation, ou des descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. »

• Opérations constituant des cessions prohibées

Les cessions de bail à titre onéreux sont interdites. Mais la prohibition s'applique également aux opérations à titre gratuit. Par ailleurs, selon la Cour de cassation, le code rural frappe d'une nullité absolue la cession de bail, sauf lorsqu‘elle est consentie à un proche du preneur : conjoint, partenaire d'un Pacs ou descendant.

• Opérations ne constituant pas des cessions prohibées

- Résiliation du bail par le preneur

La résiliation amiable constitue souvent le préalable d'une cession de bail. Comme elle suppose l'intervention du bailleur, elle permet de légitimer l'opération.

- Départ de l'un des copreneurs

L'acte de résiliation signé par un seul des copreneurs – fût-il solidaire – ne peut en cours de bail mettre fin au contrat au regard des copreneurs qui entendent le continuer. Bien qu'elle aboutisse au même résultat, une telle résiliation ne saurait constituer, au profit des autres copreneurs, une cession de bail interdite par la loi.

• Sanctions de l'interdiction

- Situation du cédant

Selon le Code rural, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et la nullité de la cession en cas de contravention du preneur aux dispositions de l'article L. 411-35 du même code.

- Situation du cessionnaire

Le cessionnaire est un occupant sans titre et il ne peut, par conséquent, revendiquer aucun des droits que confère au preneur le statut du fermage : droit de préemption ou droit de renouvellement. De plus, le cessionnaire qui a apporté des améliorations au fonds loué ne peut pas demander une indemnité au bailleur principal.

• Accord du tribunal paritaire des baux ruraux

La demande de cession devra être faite auprès du bailleur et celui-ci devra y donner son accord préalablement.

En cas de refus, le preneur peut obtenir la cession par le tribunal paritaire des baux ruraux, mais celui-ci n'est pas obligé de l'accorder. Faute de critère législatif ou réglementaire encadrant cette notion de « pouvoir », c'est au juge qu'il revient de déterminer les règles et de motiver les décisions.

La jurisprudence s'appuie sur un premier principe : la cession ne doit pas nuire aux intérêts du bailleur.

Cette règle s'applique selon deux notions :

- La qualité du cessionnaire : le repreneur doit apporter les garanties pour assurer une bonne exploitation du fonds. Ainsi, il doit, d'une part, disposer de la compétence professionnelle telle que définie à l'article L331-1 du Code rural et, d'autre part, apporter les garanties suffisantes en terme de solvabilité.

- La bonne foi du cédant : le juge est vigilant sur le respect par le preneur cédant des obligations contractuelles liées au bail. Autre critère : le respect de la réglementation sur le contrôle des structures. Si, à la date effective de cession, le repreneur n'a pas sollicité l'autorisation d'exploiter nécessaire ou s'il a reçu un refus définitif de l'administration, le juge refuse d'autoriser la cession. Un projet du bailleur d'exploiter personnellement les biens ou de les faire exploiter par son conjoint ou un descendant ne suffit pas à faire échec à la demande de cession.