Auto-rénovation : attention danger !

Au regard de la loi, l'auto-rénovateur s'engage à de gros risques vis-a-vis de l'acheteur. (© Terre-net Média)

Toute personne qui vend un immeuble qu’elle a elle-même construit ou aménagé est un constructeur.
Le constructeur engage sa responsabilité au titre des garanties légales et, en particulier, de la garantie décennale en cas de malfaçon apparue après la réception des travaux. L’article 1792 du code civil définit les garanties se rapportant aux travaux de construction d’un immeuble.
Cette responsabilité ne se limite donc pas aux professionnels. Elle s’étend au particulier qui vend un bien, dans lequel il a réalisé lui-même des travaux au cours des dix années précédant la vente. Il peut être déclaré responsable d’éventuelles malfaçons envers l’acquéreur. A ce titre, il devra indemniser l’acheteur à concurrence du préjudice subi.

Couvrir le risque de malfaçon

Quand on fait appel à un professionnel pour des travaux de construction ou de rénovation, il convient de lui demander une attestation d’assurance couvrant la garantie décennale. Les professionnels qui interviennent sur ce type de travaux ont l’obligation de contracter une assurance décennale pour couvrir le risque de malfaçon. Cette garantie permet d'engager la responsabilité du constructeur d'un ouvrage atteint de malfaçons pendant 10 ans à compter de la date de réception des travaux.
Les malfaçons retenues sont celles qui compromettent la solidité et l'étanchéité d'un édifice, ou le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné. Les travaux concernent le gros œuvre, la charpente, la couverture, l’isolation, les escaliers, les canalisations, l’électricité, le chauffage, la cheminée... 
De même, la conformité aux normes obligatoires est couverte par la garantie décennale. Les tribunaux ont étendu le champ d’application aux travaux de rénovation d’importance c'est-à-dire qui ne relèvent pas de l’entretien normal de l’immeuble. Il s’agit par exemple du ravalement des façades, remplacement des huisseries, l‘assainissement des parties humides, le piquetage et le rebouchage des fissures,  la pose d‘une dalle, la réfection des murs, toiture, cloisons, la création d’une salle de bain…

Vendeur non professionnel

La jurisprudence montre bien qu’un particulier auto-rénovateur peut être mis en cause en cas de malfaçon. Dans un arrêt, la Cour de cassation vient de juger qu’un vendeur non professionnel peut être condamné pour des désordres au titre de l’article 1792 dès lors que l’importance des travaux de rénovation réalisés par lui-même les assimilait à des travaux de construction d’un ouvrage. Inutile d’ajouter une clause particulière dans l’acte de vente ayant pour objet d’exclure ou de limiter les garanties légales d’un constructeur : elle n’a pas de valeur juridique. Un vendeur auto-constructeur non professionnel n’échappe donc pas à la règle…
En présence d’un vendeur non professionnel, il est d’usage d’insérer dans l’acte de vente une clause l’exonérant de la garantie des vices cachés (Gvc). Mais la Cour de cassation juge également que le vendeur ne peut opposer cette clause pour s’exonérer de sa responsabilité de plein droit, au titre de l’article 1792 et non sur la Gvc…

Attendre dix ans

Le particulier s’expose donc à de gros risques à l’égard de l’acquéreur si celui-ci se plaint de désordres sur ses travaux. En cas de travaux importants sur un bien avant de le vendre touchant à son gros oeuvre et ses équipements indissociables, l’auto-rénovateur devra conduire ses travaux avec la même rigueur qu’un professionnel. Il devra porter une attention particulière au respect des normes de plus en plus contraignantes et qui changent souvent. Dès lors, si des travaux d’auto-rénovation importants ont été réalisés, le vendeur aura tout intérêt à attendre dix ans avant de vendre son bien tant le risque de contentieux est important. Sa responsabilité décennale peut être engagée de plein droit.
Et pourquoi pas confier cette rénovation à un professionnel qui bénéficie par ailleurs du taux de Tva réduit de 5,5 % ?