Louer une maison d’habitation dans le cadre du statut du fermage entraîne l’application de règles spécifiques, tout particulièrement en ce qui concerne la détermination du loyer mais aussi en termes de droits et obligations des parties au contrat de location. Cet article est la suite de celui déjà paru sur ce sujet le 20 janvier 2010 (pour le consulter, cliquer sur le lien de l’encadré ci-dessous).
 Les règles relatives à la location de la maison d'habitation. (© Terre-net Média) |
Le principe n’est pas changé : la commission paritaire des baux ruraux est toujours compétente pour donner son avis sur la fixation des minima et maxima des loyers. Seulement, une série de normes réglementaires devra encadrer les discussions au sein de ces mêmes commissions.
1 Des références calculées d’après des modalités fixées par décret
Un décret pris en Conseil d’Etat vient de paraître. Il a pour objectif d’encadrer la fixation des minima et maxima des loyers des maisons d’habitation.
Nous reprenons ci-après ce décret récemment publié.
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Cet article s’inscrit dans une série de trois articles en cours de parution. Droit rural - La location de la maison d’habitation : la détermination du loyer (1ère partie) |
L’article 2 retient que le montant du loyer est fixé entre des minima et des maxima exprimés en monnaie. Il tient compte notamment des critères de confort et d'habitabilité, du lieu de la situation de l'immeuble, en particulier de son caractère professionnel lié à la proximité de l’exploitation et en considération des caractéristiques relatives au logement décent telles que définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (voir encadré).
Afin de donner une ligne de conduite à la commission consultative, l’article 3 du décret précise que les minima et les maxima sont fixés par référence aux indicateurs publics ou privés des loyers des logements pratiqués dans la zone considérée. Une telle rédaction permet à la commission de tenir compte des intérêts réciproques des bailleurs et des preneurs et éviter ainsi de se couper totalement de la réalité économique locale.
Le décret prévoit enfin à son article 4 que l'arrêté du préfet est pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, dans un délai de dix huit mois à compter de la publication dudit décret. A défaut de proposition de la commission dans ce délai, le préfet fixe dans les deux mois suivant l'expiration de celui-ci les maxima et les minima exprimés en monnaie.
Selon la Snfm, la rédaction de ce décret permet de conserver au sein des commissions départementales une réelle discussion. En effet, la fixation des minima et maxima devra tenir compte de critères intrinsèques au logement loué mais aussi liés à l’environnement extérieur (situation de l’immeuble, …). Enfin pour éviter toute incohérence avec le marché de la location, les représentants des preneurs et bailleurs au sein des commissions consultatives pourront argumenter leur position en faisant référence à des enquêtes et autres indicateurs relatifs aux loyers pratiqués localement.
Bien entendu, le loyer de la maison d’habitation louée dans le cadre du bail rural, devra nécessairement tenir compte de son caractère professionnel et donc de la gêne occasionnée par la proximité avec les bâtiments d’exploitation.
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Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Article 1 Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. Article 2 Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Article 3 Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Article 4 Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Article 5 Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. Article 6 Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies. Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés. |
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