Technique, financier, juridique : aucun aspect ne doit être négligé

L’investissement dans un bâtiment d’élevage est un enjeu de taille puisqu’il s’agit souvent d’améliorer les performances de l’exploitation. Aucun élément, qu’il soit technique, financier ou juridique ne doit être négligé dans l’étude du projet.
Que ce soit pour une construction ou une rénovation, il faut tout d’abord déterminer ses objectifs. Chaque intervenant (banquier, coopérative…) ne s’occupant généralement que de son domaine de compétence, c’est à l’agriculteur qu’il revient de s’interroger sur ses motivations et les orientations qu’il  souhaite donner à son entreprise. Trop souvent ignoré dans ces démarches, le centre de gestion peut apporter le recul nécessaire à cette phase d’analyse.
Il faut se demander par exemple, si le bâtiment correspond à une diversification de l’entreprise ou s’il sera destiné à améliorer l’existant. Dans ce dernier cas, le but est-il d’améliorer les performances techniques ou les conditions de travail ?
Il faut également tenir compte de l’existant et du contexte de l’exploitation. Quelle est sa structure ? De quels bâtiments dispose-t-elle ? Quels sont ceux qui sont opérationnels ? Quelle est la situation géographique de l’exploitation : aux abords d’une grande ville, près d’une zone de captage d’eau etc. ? Quelles sont les implantations possibles du nouveau bâtiment dans le cadre d’une construction ? Ce projet va-t-il entraîner une délocalisation de tout ou partie de l’exploitation ?

BUDGET : CALCULEZ LE  NOUVEAU POINT D’EQUILIBRE

Pour établir votre budget, il faudrait disposer d’au moins deux devis. Dans la pratique, compte tenu du nombre d’intervenants et de leur disponibilité, il est souvent bien difficile d’en obtenir plus d’un. Attention, ne vous contentez pas d’un prix par place. Exiger un devis global intégrant tous les aspects de votre projet permettra d’éviter bien des mauvaises surprises et des erreurs de financement.

Avant de rencontrer votre banquier et d’évoquer votre projet, vous devez estimer sa rentabilité. Commencez par calculer les charges de structure supplémentaires que va générer l’investissement : amortissements, frais financiers, eau, électricité, assurance. Il faut également mesurer les gains de temps que va vous permettre le nouvel outil. Ce gain se répercutera sur vos autres activités pour lesquels vous serez plus disponible, donc plus performant.
N’oubliez pas non plus que ces charges supplémentaires vont venir réduire vos prélèvements sociaux et fiscaux.
A ces charges de structure, il convient de rajouter les charges opérationnelles et de retrancher les gains (productivité, alimentation etc.) possibles. En additionnant l’ensemble de ces charges et en les répartissant à l’unité produite (litre de lait, kg de porc, m2 en volaille) on obtient le coût de production.
A ce coût de production, il suffit d’ajouter les remboursements d’annuités, les prélèvements privés ainsi qu’une marge de sécurité pour obtenir le point d’équilibre. Cette notion est particulièrement intéressante à plus d’un titre.
D’abord, elle est simple à utiliser. Il suffit en effet de comparer le point d’équilibre au prix de vente pour déterminer la rentabilité de l’investissement. Que penser en effet d’un projet qui déplace le point d’équilibre d’un atelier porc de 1,37 euros à 1,45 euros par exemple ? Compte tenu du contexte des marchés et des perspectives cela laisse songeur. A cette étape, il est encore temps de réduire la voilure. Au contraire, un investissement qui laisserait une marge de sécurité importante en terme de trésorerie, peut être immédiatement engagé.
D’autre part, ces éléments de rentabilité, coût de production et point d’équilibre sont indispensables pour passer à l’étape suivante : le plan de financement.

QUEL EST LE COUT REEL DE L’EMPRUNT ?

Votre banquier sera en effet sensible à l’impact de votre projet sur la performance économique de votre entreprise. Jouer cartes sur table avec lui est pour vous la garantie d’obtenir le meilleur financement possible.
Utilisez en priorité les prêts bonifiés : prêts JA, PSE, PAM. Comme dans la majorité des cas, ils ne suffiront pas à couvrir vos besoins, envisagez un financement conventionnel complémentaire. Le choix de la durée se fait en fonction de votre capacité de remboursement ainsi que de l’échéance de vos emprunts en cours.
Dans vos discussions avec votre banquier, ne vous focalisez pas sur le taux pour analyser ses propositions. Intégrez également les garanties, frais de dossiers et d’assurance qui sont rarement inclus dans le taux qui vous est annoncé. A titre d’exemple, un prêt conventionnel de 5,70 % en taux fixe sur 15 ans revient à 6 % lorsque l’on intègre les frais d’assurance.
Autre élément dont il faut tenir compte : votre taux moyen de prélèvements sociaux et fiscaux. Ceux-ci vont en effet diminuer le taux global de l’emprunt.
Par exemple, pour un emprunt à taux fixe de 6% sur 15 ans, et un taux moyen de prélèvements (MSA et impôts) de 45 %, le taux réel de l’argent emprunté est de 3,3% (6 – (6X45/100)) .

JURIDIQUE : A NE PAS NEGLIGER

Enfin, ne négligez pas les aspects juridiques. Veillez à être propriétaire du foncier sur lequel votre bâtiment sera construit. Dans le cas contraire, c’est le propriétaire du sol qui deviendrait celui du bâtiment !
Il faut aussi bien sûr détenir un permis de construire de façon à être en règle vis-à-vis de l’urbanisme.
Concernant les autorisations d’exploiter, deux éléments sont à prendre en compte. En cas de changement de production, analysez les conséquences sur votre voisinage. Il faut aussi respecter la distance réglementaire de 100 m entre votre nouveau bâtiment et les habitations qui jouxtent votre exploitation.
Enfin, si vous êtes toujours en structure individuelle, il peut être intéressant d’étudier l’opportunité de constituer une société.

Dans tous les cas de figure, n’hésitez pas à consulter votre gestionnaire. Il saura vous conseiller dans l’ensemble des étapes de votre projet.